Immobilier social et solidaire : opportunités et guide pour les investisseurs privés

Un modèle d'investissement immobilier structuré à fort impact social

L'immobilier social concerne les logements destinés aux ménages modestes ou intermédiaires exclus du marché locatif privé, principalement à travers les HLM, dont les loyers et les financements sont étroitement encadrés par l'État et les collectivités. À la différence de ce modèle institutionnel, l'immobilier solidaire s'inscrit dans une logique d'investissement à impact : il vise à répondre aux besoins des publics en difficulté tout en soutenant l'économie sociale et solidaire, sans démarche spéculative. Ce positionnement privilégie un portage immobilier de long terme, fondé sur des montages financiers sécurisés et une création de valeur durable plutôt que sur la recherche de rendements à court terme.

Invités sur le plateau de Figaro Immo en février 2025, Samuelle Coué, directrice générale de Caritas Habitat, et Alexandre Born, directeur général de Bellevilles, ont souligné le rôle central des foncières sociales et solidaires dans l'écosystème du logement à impact.

À titre d'illustration, les données communiquées par Bellevilles en 2023 font état de loyers inférieurs de 21 % à ceux du marché. Un positionnement qui s'inscrit dans un écosystème désormais mature et structuré, et qui séduit des investisseurs à la recherche de placements porteurs de sens, tout en offrant résilience et stabilité sur le long terme.

Un investissement à impact soutenu par des leviers fiscaux attractifs

Au-delà de leur dimension sociale, les foncières solidaires intègrent des mécanismes financiers conçus pour attirer l'épargne privée, notamment grâce à des dispositifs fiscaux incitatifs. Si les avantages varient selon les sociétés et les montages proposés, ces structures offrent un cadre d'investissement encadré, combinant visibilité de long terme et optimisation fiscale.

Chez Bellevilles, l'investissement est accessible aux particuliers via une plateforme entièrement digitalisée. Selon son président, ce modèle permet aux citoyens-investisseurs de bénéficier d'un avantage fiscal pouvant atteindre 25 % par an sur une durée de cinq ans, correspondant à la période de détention recommandée de l'épargne au sein de la foncière. Une approche pensée pour favoriser l'engagement durable des investisseurs tout en sécurisant le portage immobilier.

Du côté de Caritas Habitat, l'attractivité repose également sur la fiscalité. Samuelle Coué, directrice générale, souligne le rôle structurant de l'agrément ESUS (Entreprise solidaire d'utilité sociale), qui permet aux personnes physiques d'entrer au capital de la foncière tout en bénéficiant d'une réduction fiscale de 25 %, en complément du rendement généré par l'activité immobilière.

Soutenue par le Secours Catholique, actionnaire principal, et par un réseau de fondations et de partenaires privés, Caritas Habitat illustre un modèle hybride dans lequel l'avantage fiscal agit comme un levier d'engagement, sans dissocier performance économique et utilité sociale. Un positionnement qui renforce l'attractivité auprès d'investisseurs à la recherche de placements responsables, sécurisés et fiscalement optimisés.

Un investissement à la fois solidaire et financièrement attractif

Selon les données de Bellevilles, l'épargne solidaire en France atteignait 30 milliards d'euros en 2023, contre 6 milliards pour l'ensemble des produits d'épargne classiques, témoignant d'un potentiel de mobilisation important pour les investisseurs privés. L'attractivité financière des foncières solidaires repose sur des rendements stables et prévisibles, combinés à un impact social mesurable.

Bellevilles propose par exemple un rendement annuel de 3 %, auquel s'ajoute la possibilité de bénéficier d'avantages fiscaux, portant le rendement global à 5 % sur une durée de détention recommandée de cinq ans. Cette combinaison d'utilité sociale et de performance financière rend le modèle particulièrement séduisant pour les investisseurs en quête de placements responsables mais rémunérateurs.

Foncières solidaires : des acteurs clés pour des projets à impact

Certaines sociétés mobilisent des fonds publics et privés pour acquérir et rénover des biens immobiliers, ensuite transformés en logements ou lieux de vie pour des publics en difficulté, comme les familles monoparentales ou les jeunes en insertion, avec des loyers adaptés et abordables. Selon Radio France, ces acteurs représentent aujourd'hui des opportunités d'investissement à impact structurées et durables.

Bellevilles, foncière ESUS créée en 2019 par de jeunes ingénieurs, en est un exemple. Soutenue par des institutionnels mais aussi par des particuliers, elle réhabilite des immeubles vacants et des commerces désaffectés pour en faire des logements, des espaces partagés, des ateliers ou des lieux d'activité. Ses opérations se déploient notamment à Toulouse, Saint-Denis, Albi, Marseille, Valenciennes et Le Havre.

Village Vivants adopte une approche similaire en zones rurales, rachetant et rénovant des locaux vacants pour y installer commerces et lieux de vie. Financé par l'épargne citoyenne accessible dès 100 €, ce modèle conjugue utilité locale, réduction d'impôt et rendements modérés. Plus de 30 lieux ont déjà été ouverts dans 13 départements, allant de cafés et boulangeries à des espaces culturels et tiers-lieux.

D'autres foncières complètent cet écosystème : Caritas Habitat à vocation sociale, Habitat et Humanisme, qui compte plus de 10 000 actionnaires, La Main, spécialisée dans le culturel, ainsi que Frateries et Bien Commun. Ensemble, ces acteurs structurent un marché où impact social et performance économique se rejoignent, offrant aux investisseurs des opportunités à la fois responsables et rentables.

Investir dans l'immobilier social et solidaire, c'est repenser l'immobilier sous un angle stratégique et responsable. Avec des avantages fiscaux attractifs, un rendement sécurisé et un impact social tangible, les foncières solidaires offrent aux investisseurs une double opportunité : performance économique et contribution à la ville de demain, plus solidaire et inclusive.